土拍杀疯，五一拼刺刀
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编辑 : 大宝123
发布 : 04-30
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今年的土地市场，终于又热起来了。上周的长隆地块，华润长隆联合体早已昭告天下，宣示主权，却还是杀出了程咬金。还不止1个，是3个，保利、招商、华发。于是，原本都已经给项目规划好大致方案的华润，不得不把视线放回在最开始的一步-抢地类似的事情，也发生在不远处的番禺迎宾路地块，16家房企齐聚交易中心，共同等待摇号结果。最终，5号球从摇号机滚了出来，过江龙南通亚伦，幸运的拿下了这个地块。这也是南通亚伦首次参与广州土拍。我们获取到消息，在迎宾路地块，南通亚伦确定和龙湖一起搞，两家曾经在外地，就有过合作。在广州今年第一宗摇号地块中，同样是由5号球，武汉城建拿到了荔湾羊城食品厂地块。我们整理了广州首批供地的结果，总收入324.5亿，3宗摇号，3宗底价，一宗终止。其实，就是一句话，旱的旱死，涝的涝死。在广州这轮热闹的土拍中，有几个现象，值得大家关注。民企的重新回归。2022年的第三轮供地，是楼市最人心惶惶的时候，没有一家民企出现。到了第四轮供地，楼市稍有好转，方圆和科学城一起在黄埔拿了宗地块，总价37.9亿。到了今年，民企总算是回到了主战场，虽然和保利、越秀、华润、招商这批大佬们抗衡起来处于劣势，但在一些地块中，也是能集中力量办大事的。在竞争最激烈的迎宾路地块，周边极为成熟、有景观、教育、交通资源，板块内没有对手，有稳定的客群需求。对于开发商来说，这块地基本上就是，快进快出追求效率，约2.4万/平的楼面价，也不需要配建啥特殊建筑，有稳定的利润率。除非，房企想秀些骚操作。不然，这宗地块，是很难玩砸。最终，也是由民企龙湖和南通亚伦拿下。我问了一家情况稍好一点的民企，他们今年的拿地战略，4个字“赚钱养家”。以前，大家有闲钱能接受陪太子读书；现在，什么都要看效益，一切都是数字说话。对于好地块，各家都不会吝啬自己的银子，能摇就摇，摇到了就是利润。而对于一些不太能赚钱的地块，大家都会紧紧摁着自己的钱包，一个钢镚儿都不会掉出来。这也代表，房企肯定会越来越倾向于，本来就已经很热门，不缺乏消费力的地块，给这个区域再添一把火。在今年的业绩发布会上，不少房企大佬都谈到了房地产未来的走向，其中一个很大的趋势，就是分化。中海董事会主席表示：“房地产市场呈现市场分化、行业分化、企业分化。企业继续分化，行业集中度还将提高。顺应市场分化加大的趋势，中海将进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，优中选优。”火上浇油，总比雪中送炭，要容易的多吧。更激进一点的说法，各个板块之前的差距，会比以往更大。除非，背后那支“无形的手”想从政策端改变这种情况，不然市场规律会不断加深这种板块之间的分化。大家买房，其实也是同样的道理。白鹅潭、万博是本轮土拍的重点，也是无一例外的广州楼市热点，和樾府、瑞麓府、耀胜尊府、华润置地悦府、万科金域曦府...不断分化的市场板块，给了买房人更好的选择指引。以前的大锅饭，哪里都卖那么贵，哪里都砰砰砰的涨，肯定不合理。资源的优化分配，会有选择性向某些地方倾斜，虽然残酷，但是现实。有些地块是底价，有些地块是摇号，就像有些楼盘3年能涨50%，有些3年能跌50%...据中原统计，广州2月实际网签6500-7000宗，3月实际网签量在7500-8500宗左右，实际环比增幅增加15%左右。这个数据，是近12个月以来的新高。不过，在经过了2-3月的小阳春，广州楼市在4月份进入了短暂的休息期，市场也能明显感受到疲软。在缺乏新政支持的前提下，楼市需要一个新的刺激点，重新点燃这把火。于是，火爆的土地市场接过了C位，承接续上了楼市前期的热度，把一些板块推上更高的高度。尤其是民企回归，和新的外来房企进入广州楼市，将能给这个市场注入新的活力。以万博作为例子，销冠和樾府的楼市热度，带动了土地热度，再重新传导到市场端，形成正循环。经过这场火热的土拍后，各个楼盘也准备了足够多的弹药，备战五一。据克而瑞不完全统计，全市预计有67个项目扎堆入市，预计供应货量破万，其中还包含6个全新项目。一些新盘，也想借着这个滚烫的五一，跑出来。天河五山板块的天河源筑，已经吹风好几年了，也会在这个五一加推。8.5万+的价格，买一个配套有学校，距离体育中心-珠江新城只有3公里直线距离的楼盘，性价比是有的，瑕不掩瑜。听说，交标也很顶。长隆的华润长隆项目，可能就要错过五一盛宴了，展示中心的开放延期了。在土拍的推动下，长隆万博一定是这个五一最热的板块之一，而且区域内几个盘都没明显短板，即便放在整个广州都要一战之力。大家感兴趣的话，可以看我们昨天的稿子5-7万/平的价格段，面对的主要对手来自荔湾和老黄埔。不过，代表作城市之光的货量不多了，中鼎和富颐也稳定在5万/平，尚未触及到7万/平的门槛。荔湾，则不同。万科花地湾项目、保利坑口项目等等，这些盘都处在一个价值攻坚阶段。聚龙湾太古、白鹅潭万象城的利好，加上旁边摇号的羊城食品厂地块，有助于项目冲击6万+。最后，是刚出政策的南沙。南沙的土地市场，经过2021年之后，彻底冷下来了。以庆盛的两宗地块为例，招商项目的楼面价高达1.8万/平而旁边刚刚挂出的港式社区地块，可售商住部分起拍楼面价才约为9557元/平。2年时间，接近腰斩，这也说明了南沙有多难。赶在五一前出新政，也是想看看这套组合拳的威力。如果情况不理想，从政府对南沙的支持力度来看，这很可能只是开胃菜。
